加息后我们应该如何利用好我们的房贷
无论政府一次又一次因为疫情而保持着利息，但你我都心知肚明这个加息是避无可避，在接下来的几年之间都是一个升息通道；而近期多伦多房市的异常火爆，让很多人都不由自主、心甘情愿的光荣成为房奴
加息后，我们的房贷也会增加，如何利用好我们的房贷来给我们省税，也算是变相提高了我们的投资收益，毕竟在万税大国，任何before tax return那都是耍流氓，这个时候推出这个concept也算是恰如时宜
在开始今天的案例分析之前，按照惯例我们需要先warm up几个金融常识
在日常工作中，碰到最大的中西方文化造成的财务分歧就是：net worth VS cash flow
Net worth是你的total assets 减去total liabilities，liability里面包含了房贷、车贷、信用卡、借款、欠税款等；为了要增加我们的净资产（net assets），要不增加你的总资产，要不降低你的liability，或者同时;
Cash flow是去掉了你每月的所有开支和还贷之后，还可以使用和支配的现金，为了增加你的现金流，你就必须要挣得多，用得少
在中西方的财务观念来说，本地人明显的是living on cash flow，偏向于现金流，平日里他们有关于财务的话题集中于：税后有多少、可以用多少；他们的目标是在每个月有盈余的情况下再为未来打算，在做到风险控制的前提之下才考虑储蓄问题；而中国人偏向于living on assets，先把assets给囤了，生活能省则省；
根据研究表明，其实人们对于生活的幸福感首先是来自于每个月的现金流宽裕，不然就可能会一直处于现金流starving的状态，也就是我们老百姓的话“感觉自己很穷”；
房贷一直是我们老百姓又爱又恨的债；我们常说洗一个澡、看一朵花、吃一顿饭，假使这些让你觉得快活，并非全因为你澡洗得干净、花开得灿烂、饭菜合你胃口，其实最主要的原因是心上没有挂碍，所以你有了闲情逸致
总之，究竟如何才是一个好的模式并没有定性，全看自己的喜好；但有一个拇指法则：我们需要以降低资产负债来增加投资资产，用增加税后盈利来增加我们可支配的现金流，从上面两个点就能看出，无论是现金流派还是资产派，都和一个东西有关，那就是liability
我们今天就说一下我们日常生活中最大的压力：房贷该如何处理
自住房也可以
市场上很多人认为由于自住房是个人使用的资产，因此自住房的mortgage 里面无论是本金部分还是利息部分都无法做税务抵扣，当然自住房也没有增值税的问题但问题是，如果我们多转一个弯：把自住房的“债”拿出来去做投资，然后自住房的利息是否也就可以抵税了呢？再投资的走向无论是再买房或者股票基金等各种理财产品都可以，如此不就可以弯道超车了嘛
而作为投资房来说，更是无所争议，那就是必须要增加贷款，我们的还贷里一部分去到了本金一部分去到了利息，本金部分是增加了你房子的资产，至于利息部分是交给银行的，是我们需要用其他的投资去想办法降低的部分，但同时也是我们要想办法去扩充的借贷，毕竟相对来说，房贷的借贷成本是最低的
如果我们拿着从房子里面借贷出来的钱去做其他的投资，那么那个投资产生的利润就可以用这个借贷利息挡掉一部分，俗称tax – deductible，随着时间的推移，你的total mortgage amount是保持不变的，因为每一次当你还了一部分本金之后，又把它贷了出来；但由于利息部分是可以抵税的，因此从技巧上来说：你的总资产增加了，因为虽然房贷保持不变，但房子本身的价值也在增加；但由于投资部分的税赋少了，变相的增加了我们的现金流，也就增加了我们ongoing的可支配现金部分，我们会感觉“富”为了更方便的理解这个concept，我们可以看一下下面的图解，每个月的mortgage payment是$1,106/month，里面包含了$612 in principal 以及$494 in interest，如果我们想办法将$612拿出来做投资，那不就可以抵税了嘛
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进阶版
由于tax deductible portion 到年底报税的时候会“创造”出一个annual tax refund，我们将这一次的tax refund做为一个一次性的lumpsum的payment，直接提早还我们的房贷，而由于一次性的提早换款是一次全本金还款，因此我们还进去的本金又全部可以贷出，这样月复一月日复一年的循环往复，最后就会将我们的债务变成全部可以deductible的“好债”，见下图
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借助这么一个小策略，我们就会实现我们的目标
早日还掉我们的房贷
我们的房贷能够早日还清，虽然可能你依旧账面上还有房贷，但是你的房贷早已经挪了窝，变成了我们的投资在另外几个篮子里，这将会比我们传统意义上拿工资的钱去还房贷要快将近70%，同时也符合我们中国人的财务目标：清债
财务自由
从财务自由方面来说，我们看重的是现金流，当我们的投资组合能够帮你房贷的时候，你也就感到自由了，同时也加重了我们的资产weight，让我们的财务权重上给未来一个加码
实现这个策略需要的技术配合
首先，我们的房贷记得要申请HOME LINE OF CREDIT类，这样你每次的本金部分会自动回到你的credit里面，每个月的账单一出来，你就一目了然；同时如果你想要取出来做投资，那是随时随地，不需要通知银行重新做审批那么麻烦，只要自己在网上银行点点鼠标即可
其次，税务上的配合尤为重要；报税的时候记得要申报这个interest 退税，不然就是白做了；同时税务局CRA会进行抽调这也是很正常，联系好自己的会计或者我们的客户记得报税的时候告诉我们advisor，我们会给到document list以备税务局检查
最后，最最最重要的是：取钱出来的去向，再投资的投资产品选择上一定要过关，有些金融产品是明确不可以，有些是完全可以，有些是可能可以，这个也需要提前和做税务规划的advisor联系确定，平时会经常有客户问，我可以投资自己的公司吗？答案是可以！当然文件要齐备，这也是正常手续
现在投资房越来越多，对于投资房说有些税不建议大家用小聪明去规避，例如elect投资房作为自己的自住房，风险太高；同时投资房的租金收入随着房贷还的越来越多而可抵扣得越来越少，税赋的增加变相的使每个月的现金流在减少，这也无可避免；但合理使用tax-deductable interest这一条是完全可行，只要投资产品得当，可以说是0风险
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