加息后我们应该如何利用好我们的房贷

无论政府一次又一次因为疫情而保持着利息,但你我都心知肚明这个加息是避无可避,在接下来的几年之间都是一个升息通道;而近期多伦多房市的异常火爆,让很多人都不由自主、心甘情愿的光荣成为房奴

加息后,我们的房贷也会增加,如何利用好我们的房贷来给我们省税,也算是变相提高了我们的投资收益,毕竟在万税大国,任何before tax return那都是耍流氓,这个时候推出这个concept也算是恰如时宜



在开始今天的案例分析之前,按照惯例我们需要先warm up几个金融常识


在日常工作中,碰到最大的中西方文化造成的财务分歧就是:net worth VS cash flow


Net worth是你的total assets 减去total liabilities,liability里面包含了房贷、车贷、信用卡、借款、欠税款等;为了要增加我们的净资产(net assets),要不增加你的总资产,要不降低你的liability,或者同时;


Cash flow是去掉了你每月的所有开支和还贷之后,还可以使用和支配的现金,为了增加你的现金流,你就必须要挣得多,用得少


在中西方的财务观念来说,本地人明显的是living on cash flow,偏向于现金流,平日里他们有关于财务的话题集中于:税后有多少、可以用多少;他们的目标是在每个月有盈余的情况下再为未来打算,在做到风险控制的前提之下才考虑储蓄问题;而中国人偏向于living on assets,先把assets给囤了,生活能省则省;


根据研究表明,其实人们对于生活的幸福感首先是来自于每个月的现金流宽裕,不然就可能会一直处于现金流starving的状态,也就是我们老百姓的话“感觉自己很穷”;




房贷一直是我们老百姓又爱又恨的债;我们常说洗一个澡、看一朵花、吃一顿饭,假使这些让你觉得快活,并非全因为你澡洗得干净、花开得灿烂、饭菜合你胃口,其实最主要的原因是心上没有挂碍,所以你有了闲情逸致

总之,究竟如何才是一个好的模式并没有定性,全看自己的喜好;但有一个拇指法则:我们需要以降低资产负债来增加投资资产,用增加税后盈利来增加我们可支配的现金流,从上面两个点就能看出,无论是现金流派还是资产派,都和一个东西有关,那就是liability


我们今天就说一下我们日常生活中最大的压力:房贷该如何处理


自住房也可以

市场上很多人认为由于自住房是个人使用的资产,因此自住房的mortgage 里面无论是本金部分还是利息部分都无法做税务抵扣,当然自住房也没有增值税的问题但问题是,如果我们多转一个弯:把自住房的“债”拿出来去做投资,然后自住房的利息是否也就可以抵税了呢?再投资的走向无论是再买房或者股票基金等各种理财产品都可以,如此不就可以弯道超车了嘛


而作为投资房来说,更是无所争议,那就是必须要增加贷款,我们的还贷里一部分去到了本金一部分去到了利息,本金部分是增加了你房子的资产,至于利息部分是交给银行的,是我们需要用其他的投资去想办法降低的部分,但同时也是我们要想办法去扩充的借贷,毕竟相对来说,房贷的借贷成本是最低的



如果我们拿着从房子里面借贷出来的钱去做其他的投资,那么那个投资产生的利润就可以用这个借贷利息挡掉一部分,俗称tax – deductible,随着时间的推移,你的total mortgage amount是保持不变的,因为每一次当你还了一部分本金之后,又把它贷了出来;但由于利息部分是可以抵税的,因此从技巧上来说:你的总资产增加了,因为虽然房贷保持不变,但房子本身的价值也在增加;但由于投资部分的税赋少了,变相的增加了我们的现金流,也就增加了我们ongoing的可支配现金部分,我们会感觉“富”为了更方便的理解这个concept,我们可以看一下下面的图解,每个月的mortgage payment是$1,106/month,里面包含了$612 in principal 以及$494 in interest,如果我们想办法将$612拿出来做投资,那不就可以抵税了嘛



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进阶版

由于tax deductible portion 到年底报税的时候会“创造”出一个annual tax refund,我们将这一次的tax refund做为一个一次性的lumpsum的payment,直接提早还我们的房贷,而由于一次性的提早换款是一次全本金还款,因此我们还进去的本金又全部可以贷出,这样月复一月日复一年的循环往复,最后就会将我们的债务变成全部可以deductible的“好债”,见下图


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借助这么一个小策略,我们就会实现我们的目标

早日还掉我们的房贷

我们的房贷能够早日还清,虽然可能你依旧账面上还有房贷,但是你的房贷早已经挪了窝,变成了我们的投资在另外几个篮子里,这将会比我们传统意义上拿工资的钱去还房贷要快将近70%,同时也符合我们中国人的财务目标:清债

财务自由

从财务自由方面来说,我们看重的是现金流,当我们的投资组合能够帮你房贷的时候,你也就感到自由了,同时也加重了我们的资产weight,让我们的财务权重上给未来一个加码


实现这个策略需要的技术配合

首先,我们的房贷记得要申请HOME LINE OF CREDIT类,这样你每次的本金部分会自动回到你的credit里面,每个月的账单一出来,你就一目了然;同时如果你想要取出来做投资,那是随时随地,不需要通知银行重新做审批那么麻烦,只要自己在网上银行点点鼠标即可

其次,税务上的配合尤为重要;报税的时候记得要申报这个interest 退税,不然就是白做了;同时税务局CRA会进行抽调这也是很正常,联系好自己的会计或者我们的客户记得报税的时候告诉我们advisor,我们会给到document list以备税务局检查

最后,最最最重要的是:取钱出来的去向,再投资的投资产品选择上一定要过关,有些金融产品是明确不可以,有些是完全可以,有些是可能可以,这个也需要提前和做税务规划的advisor联系确定,平时会经常有客户问,我可以投资自己的公司吗?答案是可以!当然文件要齐备,这也是正常手续



现在投资房越来越多,对于投资房说有些税不建议大家用小聪明去规避,例如elect投资房作为自己的自住房,风险太高;同时投资房的租金收入随着房贷还的越来越多而可抵扣得越来越少,税赋的增加变相的使每个月的现金流在减少,这也无可避免;但合理使用tax-deductable interest这一条是完全可行,只要投资产品得当,可以说是0风险


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