房子到底是不是应该买?回报率大约会有多少?


最近很多人问,到底买房子、以租养房、5年后卖掉是否能够挣钱?如果是用来投资的那么我们的opportunity cost又将是多少?


最近由于多伦多房市非常的火热,貌似一夜之间又回到了2017年的市场,大家都担心政府类似印钞机,货币的超发,低息环境,即将要到来的新移民等等,大环境的舆论都让大家考虑买房、买房、买房;


很多客人问,到底买房子、以租养房、5年后卖掉是否能够挣钱?如果是用来投资的那么我们的opportunity cost又将是多少?


其实让我们来分析买房子是否是一个好的投资?我们也需要有一个数据上的分析报告,今天就将我们使用的calculator公开给大家,你们可以根据自己想要买的房子,房子可能的租金收入,5年后可能的selling price,来预估一下这样一套房子的IRR(internal rate of return 回报)是多少?


在开始之前,我们有些基本的indicator需要来了解:

  • IRR:这一项投资的回报是多少?

  • After tax IRR:缴税之后的return是多少?

  • Opportunity cost:如果我们不把这笔钱投资到这个项目,而投资到其他项目,我们有什么选择,风险以及回报又是如何?

  • 我们使用的计算器:calculator.net, -rental property property calculation

接下来我们会就每一个指标的意思解释一遍,而你所要做的就是按照你想要投资的物业将数额input进去:

PURCHASE

  • Purchase Price: 想要购置物业的price

  • Down payment:你可以支付的首付

  • Interest rate:在未来的5年可能的房贷利率(你也可以使用5年fix rate)

  • Loan term: 一般为5年

  • Closing Cost: 见下图,需要注意的是,下图中是FIRST-TIME BUYERS,因此如果这个物业不是你的第一套房,必须要额外加$24,000, 图中的金额将$24,000减去了


Recurring Operation Cost

  • Property tax (picture)

  • Total insurance:房子需要的保险

  • HOA:这个是condo需要收取的对于维护out door property以及公用面积的费用(见图)

  • Maintenance:condo的管理费

Property Tax


Income

  • Monthly rent:可能出租的租金价格

  • Other monthly income:是否还有其他的收入

  • Vacancy rate :空窗期,租约之间房子没有出租的时期,例如如果预计会有一个月的空窗,那么就是1/12,又或者你需要支付出租的经纪费用

  • Management fee:如果你有收取人家的管理费

Sell

  • 如果你不知道5年后的卖房价格,可以点击no

  • Value appreciation rate: (图片): 平均condo每年增值幅度,我们这里可以看到过去21年之中,2房的增长是最高的,我们就以两房为例子,通过financial calculator计算FV, PV,PMT,N,可以得到I7.7% 增长(你可以用你自己认为的rate)

  • Holding length:你可能持有的时间,建议如果上面房贷利率采用的是5年的fixed,那么这里也应该使用5年,以确保分析报告的前后对应性

  • Cost to sell: 你卖房时所产生的费用:经纪费、律师费、交接费等,目前平均为4%


点击calculation 产生报告

  • IRR:你的投资回报,也是你的opportunity cost(如果你选择其他的投资产品,那么它的return必须要到这个rate),这里的IRR 并没有adjust到税后利润

  • Total profit when sold:你再卖房时所产生的利润,注意这个是税前利润,由于投资房会产生资本增值,目前资本增值率为50%的tax inclusion rate (未来可能提高的税率不计入在内),每个人根据卖房当年的收入来计算税后利润;例如:如果卖房产生了10万的利润,那么就算是当年没有收入,MRT也将会是50%左右,意味着你要为这个10万缴2.5万

  • Cash on Cash return:你的租金收入和资金投入(down payment)的比,这里不包含你的其他成本:房贷的利息成本、房子买卖成本、租金收入引起的税务成本,因此意义不大

  • Capitalizationrate:是用来衡量房产投资的回报如何指标;使用你投资房所带来的纯利润(房子收入(主要为租金)-房子的开销成本(除了房贷利息等折旧分摊的成本))/房子的market value,这些都是税前的利润比

  • First year income and expense:是第一年你的租金收入和持有成本开支的汇总表


Break down over time

  • If sold at year end:如果你这一年卖到会产生的利润

  • Cash to receive: 去掉房贷后,你能够拿到的剩余资金

  • IRR:这一年你卖掉的投资回报率

  • 以上的所有数据都是before tax,没有把税款计算在内


通过以上calculator的计算以及分析报告,我们基本就能对一个投资类型的物业做一个非常客观的分析和reading了;每一个物业的形态、地理位置以及投资人的expectation,能够持有的时间、现金流的抗压性都决定了一个投资产品的回报是否可以令你满意,投资没有对错只有是否可以让你满意;而这一份报告的另一个重要意义就在于,这个相对于投入资金的税后利润是否有其他的投资项目选择可以取代甚至更高?


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并非旨在诱使购买,销售特定的投资理财保险产品.

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