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联邦的“不充分”使用房屋税(UHT)

CRA再次更新了刚宣布不久的UHT的细节政策,这让homeowner面临更多和房屋使用有关的税,

到目前为止,如果您有物业在温哥华,那么您将面临三个不同的税:

  • EHT、SVT 以及UHT

  • 报税时间分别是每年:2月2日、3月31日以及4月30日


虽然以上三种税大部分是不涉及到真正的“税金”, 但是如果没有按时完成,那么都会有罚金产生

如果您有物业在多伦多或者渥太华,那么情况稍稍好一点,这些物业主将会涉及两个不同的税:

  • VHT/VUT 和UHT

  • 报税时间分别是每年:2月2日/3月16日和4月30日


根据黑钥金融税务部的消息,安省的空置税实行的可行性在Quessn’s Park已经开始讨论,有更多的具体信息,黑钥金融平台将会及时更新



今天就和我们一起来看看这个UHT的内容以及波及范围

UHT,全称为Underused Housing Tax ,就好像汉语博大精深,英文的择词也都有讲究,联邦为何没有延用“Vacant” 还是选择了”Underused”作为取代?


谁需要报UHT?

简而言之就是非加拿大的一切:人、公司、信托


Affected owner(涉及的owner):

  • 个人:非加拿大籍以及非加拿大永久居民

  • 加拿大籍/永久居民以信托的形式代为持有物业

  • 房屋拥有者以partnership的形式持有,包含加拿大籍/加拿大永久居民

  • CCPC持有房子(加拿大控股的私有公司)

  • 没有share capital的加拿大公司


豁免税赋

根据屋主的身份情况、房屋的情况、房屋的使用以及所在地区的不同,有些房屋可被豁免:

如果owner的状态符合

  • 特指加拿大大公司(specified Canadian Corporation),定义请联系我们

  • 为“特指加拿大公司”的partnership,或者trustee,定义请联系我们

  • 新屋主

  • 当年死亡的人,或者死亡人的代表

如果房屋的可用性符合

  • 为新建的房屋

  • 季节性或者年内无法入住的

  • 由于灾难或翻建而无法入住的


如果房屋的地理位置

  • https://apps.cra-arc.gc.ca/ebci/sres/ext/pub/ntrUhtExpnTl?request_locale=en_CA,请点击链接确认豁免物业的location

  • 并且被物业主或者其配偶一年内居住28天


如果房屋的入住期符合

  • 该房屋是你或者你配偶或者孩子(在指定的学校里入读)的主要居住场所

  • 至少有180天/年,有一段或者数段符合条件的入住期:

  1. 有非直系亲属之间的居住合同

  2. 直系亲属之间的居住合同,同时支付合理的租金

  3. 屋主本人或者spouse/common law partner持有加拿大工作签证者居住

  4. 屋主的配偶或者孩子是加拿大籍或者永久居民的人居住



如果您或者您的配偶同时拥有多个物业

  • 那么可能您的主要居住物业或者其他物业无法豁免

  • 你必须要向CRA通报哪一个物业地址申请豁免,多处物业无法同时豁免


UHT 税的计算方式

  • 如果您的物业无法豁免,那么UHT是1% 乘以你的物业的价值


如何评估物业价值的两种方式

  • 采用taxable value

  • 采用自己雇佣的房产评估师出具的报告


如何报UHT税

  • 如果你是属于affected owner,就算是因为你的物业会被豁免税,但是你也必须要要报备

  • 网上报税:https://www.canada.ca/en/services/taxes/excise-taxes-duties-and-levies/underused-housing-tax.html#1

  • 文件报税邮寄地址:Sudbury Tax Centre,1050 Notre Dame Avenue, Sudbury ON P3A 5C2, Canada


报UHT时间:

每年4月30日之前报前一年的UHT


黑钥金融税务部Niko Deng认为,相对于前些时候“多伦多市”出的“空置税”来说,这个UHT是一个非常tricky 的;首先,很多人看到豁免就觉得如果自己符合其中一条,那么就可以不需要报了,但其实如果你是“affected owner” ,那么无论房屋状态、居住期限是否符合“豁免”状态,你都需要进行申报,但税金可以被豁免;其次就是这个税的标题“underused”究竟什么状态属于不充分利用?是按照房间的使用数还是按照面积的使用率?这些在目前release的文件中都没有被充分的核定,这就好比principal residence的ordinary的界定一样,都没有一个清晰的界限;最后每一次的信息申报都是一个信息采集的过程,所有的信息将会被lock在database中,最最显而易见的是现金租房收入将会被限制、家人之间的互相帮助也会被要求有租金转账以及各自报税的要求,其中还将涉及使用外汇,例如人民币交易租金的转账记录等等总而言之,联邦的目标非常明确,提高房屋作为投资产品的维持成本,这个维持成本不仅仅是房贷、地税等,现在还加上繁杂的手续成本、管理上疏漏的风险、以及报税、税务成本;同时严格限制海外资本通过在构建公司,或者加拿大本地资本通过设立海外公司/离岸信托的方式持有加拿大境内的物业投资;最后由于这个税务的主要针对人群是非加拿大人、公司、信托,这些“人”原本就是非加拿大税务居民,而这些人的租金收入是很难控制和监督的,通过这次的申报以及纳税,将会使得税务局在海外资本身上流失的tax dollar重新collect 回来无论是从UHT税法解读的复杂程度到UHT涉及的税表来说,都是相对复杂,强烈建议如果您是属于“affected owner”, 应该考虑咨询或者雇佣对于税法熟悉的专业人士来帮您处理





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