加息后我们应该如何利用好我们的房贷

无论政府一次又一次因为疫情而保持着利息，但你我都心知肚明这个加息是避无可避，在接下来的几年之间都是一个升息通道；而近期多伦多房市的异常火爆，让很多人都不由自主、心甘情愿的光荣成为房奴

加息后，我们的房贷也会增加，如何利用好我们的房贷来给我们省税，也算是变相提高了我们的投资收益，毕竟在万税大国，任何before tax return那都是耍流氓，这个时候推出这个concept也算是恰如时宜.

在开始今天的案例分析之前，按照惯例我们需要先warm up几个金融常识

在日常工作中，碰到最大的中西方文化造成的财务分歧就是：net worth VS cash flow

Net worth

是你的total assets 减去total liabilities，liability里面包含了房贷、车贷、信用卡、借款、欠税款等；为了要增加我们的净资产（net assets），要不增加你的总资产，要不降低你的liability，或者同时;

Cash flow

是去掉了你每月的所有开支和还贷之后，还可以使用和支配的现金，为了增加你的现金流，你就必须要挣得多，用得少

在中西方的财务观念来说，本地人明显的是living on cash flow，偏向于现金流，平日里他们有关于财务的话题集中于：税后有多少、可以用多少；他们的目标是在每个月有盈余的情况下再为未来打算，在做到风险控制的前提之下才考虑储蓄问题；而中国人偏向于living on assets，先把assets给囤了，生活能省则省；根据研究表明，其实人们对于生活的幸福感首先是来自于每个月的现金流宽裕，不然就可能会一直处于现金流starving的状态，也就是我们老百姓的话“感觉自己很穷”；

房贷一直是我们老百姓又爱又恨的债；我们常说洗一个澡、看一朵花、吃一顿饭，假使这些让你觉得快活，并非全因为你澡洗的干净、花开得灿烂、饭菜合你胃口，其实最主要的原因是心上没有挂碍，所以你有了闲情逸致

总之，究竟如何才是一个好的模式并没有定性，全看自己的喜好；但有一个拇指法则：我们需要以降低资产负债来增加投资资产，用增加税后盈利来增加我们可支配的现金流，从上面两个点就能看出，无论是现金流派还是资产派，都和一个东西有关，那就是liability，我们今天就说一下我们日常生活中最大的压力：房贷该如何处理自住房也可以市场上很多人认为由于自住房是个人使用的资产，因此自住房的mortgage 里面无论是本金部分还是利息部分都无法做税务抵扣，当然自住房也没有增值税的问题但问题是，如果我们多转一个弯：把自住房的“债”拿出来去做投资，然后自住房的利息是否也就可以抵税了呢？再投资的走向无论是再买房或者股票基金等各种理财产品都可以，如此不就可以弯道超车了嘛而作为投资房来说，更是无所争议，那就是必须要增加贷款，我们的还贷里一部分去到了本金一部分去到了利息，本金部分是增加了你房子的资产，至于利息部分是交给银行的，是我们需要用其他的投资去想办法降低的部分，但同时也是我们要想办法去扩充的借贷，毕竟相对来说，房贷的借贷成本是最低的

如果我们拿着从房子里面借贷出来的钱去做其他的投资，那么那个投资产生的利润就可以用这个借贷利息挡掉一部分，俗称tax – deductible，随着时间的推移，你的total mortgage amount是保持不变的，因为每一次当你还了一部分本金之后，又把它贷了出来；但由于利息部分是可以抵税的，因此从技巧上来说：你的总资产增加了，因为虽然房贷保持不变，但房子本身的价值也在增加；但由于投资部分的税赋少了，变相的增加了我们的现金流，也就增加了我们ongoing的可支配现金部分，我们会感觉“富”为了更方便的理解这个concept，我们可以看一下下面的图解，每个月的mortgage payment是$1,106/month，里面包含了$612 in principal 以及$494 in interest，如果我们想办法将$612拿出来做投资，那不就可以抵税了嘛

进阶版

由于tax deductible portion 到年底报税的时候会“创造”出一个annual tax refund，我们将这一次的tax refund做为一个一次性的lumpsum的payment，直接提早还我们的房贷，而由于一次性的提早换款是一次全本金还款，因此我们还进去的本金又全部可以贷出，这样月复一月日复一年的循环往复，最后就会将我们的债务变成全部可以deductible的“好债”，见下图

借助这么一个小策略，我们就会实现我们的目标

早日还掉我们的房贷我们的房贷能够早日还清，虽然可能你依旧账面上还有房贷，但是你的房贷早已经挪了窝，变成了我们的投资在另外几个篮子里，这将会比我们传统意义上拿工资的钱去还房贷要快将近70%，同时也符合我们中国人的财务目标：清债财务自由从财务自由方面来说，我们看重的是现金流，当我们的投资组合能够帮你房贷的时候，你也就感到自由了，同时也加重了我们的资产weight，让我们的财务权重上给未来一个加码实现这个策略需要的技术配合首先，我们的房贷记得要申请HOME LINE OF CREDIT类，这样你每次的本金部分会自动回到你的credit里面，每个月的账单一出来，你就一目了然；同时如果你想要取出来做投资，那是随时随地，不需要通知银行重新做审批那么麻烦，只要自己在网上银行点点鼠标即可其次，税务上的配合尤为重要；报税的时候记得要申报这个interest 退税，不然就是白做了；同时税务局CRA会进行抽调这也是很正常，联系好自己的会计或者我们的客户记得报税的时候告诉我们advisor，我们会给到document list以备税务局检查最后，最最最重要的是：取钱出来的去向，再投资的投资产品选择上一定要过关，有些金融产品是明确不可以，有些是完全可以，有些是可能可以，这个也需要提前和做税务规划的advisor联系确定，平时会经常有客户问，我可以投资自己的公司吗？答案是可以！当然文件要齐备，这也是正常手续

现在投资房越来越多，对于投资房说有些税不建议大家用小聪明去规避，例如elect投资房作为自己的自住房，风险太高；同时投资房的租金收入随着房贷还的越来越多而可抵扣得越来越少，税赋的增加变相的使每个月的现金流在减少，这也无可避免；但合理使用tax-deductable interest这一条是完全可行，只要投资产品得当，可以说是0风险更多的concept请关注我们的微信平台或与我们的advisor联系，咨询你的专业advisor