房贷同被Trigger？但为什么我的银行和朋友银行处理起来不一样？

在利息飞涨的这半年，越来越多的房贷持有人开始关注trigger rate这个词。所谓的trigger rate其实就是：当你的付给银行的月付，不够支付你房贷每月利息的时候，（即cover 不住利息）那么就触及到了trigger rate。一个普遍使用的计算方式就是月付金额x 12/剩余房贷金额，得出来的就是trigger rate。大家为什么特别关心这个trigger rate，是因为大家普遍认为这是一个需要被银行要求增加月付或者加付贷款的触发点，每次涨息后，选择浮动利息的房贷的月付中，付进利息的部分金额就相应增加，剩余还款时间自动延长。当整个月付金额全部用来支付利息了，本金每个月完全没有被还到，这时候的房贷利息就是到达了trigger rate。是不是这时候就该收到银行房贷部门的通知了呢？

其实加拿大的每家银行的房贷管理都是不尽相同的，在有关于何时达到房贷催还的触发点上，也并不是都以这个trigger rate为准。虽然银行和借贷人的房贷合同上都有对trigger rate的描述和定义，但是浮动利率的房贷什么时候会被要求增加月付，几家银行的处理都是按照不同的规则的。

比如，就我们所知，这几个月以来，Scotia Bank的房贷客人就已经收到过几次要求增加月付的信件通知了。基本上是每次一加息，Scotia Bank就会要求房贷持有人加大房贷月付，确保本金的每月支付金额同涨息前一致。

如果说Scotia Bank是最严格的银行，那么CIBC和BMO可以算是对还贷政策相对宽松的银行。CIBC和BMO都是以Designated Amount作为触发点。即使你的浮动利率已经超过了所谓的trigger rate，月付已经无法cover每月的房贷利息了，那么每月的房贷利息余额将会被计入到房贷总余额中，也就是会进入到“利滚利”的状态。经过一段时间的利滚利，当房贷余额增加到了Designated Amount(通常是最初房贷金额的105%），那么这时银行就会要求房贷持有人增加还款了。而RBC，TD银行的房贷持有客人，同样的已有部分客人收到有关由于房贷月付不能支付利息，而被要求增加房贷还款的信件。

各家银行所建议的增加房贷还款方式都大同小异，包括：1）在房贷金额的10%-20%的年度许可预付金额范围之内，一次性提前还款，还款金额全部用来减少房贷本金。2）增加每月月付金额，至少要能够达到足够支付每月所欠利息。3）将浮动利率转成为固定利率，重新计算月付。三种方式都是在目前基础上增加了还贷金额，可以任选一种。其实，即使被银行要求暂时增加月付，目前很大可能也只是被要求增加到能够cover每月利息的金额，所以升息之后被迫拉长的剩余还款年数并没有能做到逐渐缩减。如此暂时持续到房贷这次的term结束，也就是房贷需要renew的之时，才是银行同借贷人真正重新结算的时候.当term结束，renewal房贷时，届时会按照新的利率，将剩余还款年数又拉回到正常的三十年以下，重新计算房贷月付金额，届时新的月付金额会比renew之前大幅提高，毕竟大部分房贷的利率都要比前一次上涨起码3%。例如一个50万的，计划25年还清的房贷，2%的利率下月付是大约$2110，而5%利率下的月付大约是$2910块，月付会增加$800。而一个$80万的，25年还清的房贷，2%利率下月付是大约$3388，而5%利率下的月付大约是$4653块，月付增加了$1300左右。所以最迟到了自己房贷要renew的时候，每个借贷家庭都要面对一笔不小的房贷月付上涨。可见每个家庭提前做好新的现金流预算，对于尽快适应高息环境下的高昂房贷开支至关重要。