联邦的“不充分”使用房屋税（UHT）

CRA再次更新了刚宣布不久的UHT的细节政策，这让homeowner面临更多和房屋使用有关的税，

到目前为止，如果您有物业在温哥华，那么您将面临三个不同的税：

EHT、SVT 以及UHT
报税时间分别是每年：2月2日、3月31日以及4月30日

虽然以上三种税大部分是不涉及到真正的“税金”，但是如果没有按时完成，那么都会有罚金产生

如果您有物业在多伦多或者渥太华，那么情况稍稍好一点，这些物业主将会涉及两个不同的税：

VHT/VUT 和UHT
报税时间分别是每年：2月2日/3月16日和4月30日

根据黑钥金融税务部的消息，安省的空置税实行的可行性在Quessn’s Park已经开始讨论，有更多的具体信息，黑钥金融平台将会及时更新

今天就和我们一起来看看这个UHT的内容以及波及范围

UHT，全称为Underused Housing Tax ，就好像汉语博大精深，英文的择词也都有讲究，联邦为何没有延用“Vacant” 还是选择了”Underused”作为取代？

谁需要报UHT？

简而言之就是非加拿大的一切：人、公司、信托

Affected owner（涉及的owner）：

个人：非加拿大籍以及非加拿大永久居民
加拿大籍/永久居民以信托的形式代为持有物业
房屋拥有者以partnership的形式持有，包含加拿大籍/加拿大永久居民
CCPC持有房子（加拿大控股的私有公司）
没有share capital的加拿大公司

豁免税赋

根据屋主的身份情况、房屋的情况、房屋的使用以及所在地区的不同，有些房屋可被豁免：

如果owner的状态符合

特指加拿大大公司（specified Canadian Corporation），定义请联系我们
为“特指加拿大公司”的partnership，或者trustee，定义请联系我们
新屋主
当年死亡的人，或者死亡人的代表

如果房屋的可用性符合

为新建的房屋
季节性或者年内无法入住的
由于灾难或翻建而无法入住的

如果房屋的地理位置

https://apps.cra-arc.gc.ca/ebci/sres/ext/pub/ntrUhtExpnTl?request_locale=en_CA，请点击链接确认豁免物业的location
并且被物业主或者其配偶一年内居住28天

如果房屋的入住期符合

该房屋是你或者你配偶或者孩子（在指定的学校里入读）的主要居住场所
至少有180天/年，有一段或者数段符合条件的入住期：

有非直系亲属之间的居住合同
直系亲属之间的居住合同，同时支付合理的租金
屋主本人或者spouse/common law partner持有加拿大工作签证者居住
屋主的配偶或者孩子是加拿大籍或者永久居民的人居住

如果您或者您的配偶同时拥有多个物业

那么可能您的主要居住物业或者其他物业无法豁免
你必须要向CRA通报哪一个物业地址申请豁免，多处物业无法同时豁免

UHT 税的计算方式

如果您的物业无法豁免，那么UHT是1% 乘以你的物业的价值

如何评估物业价值的两种方式

采用taxable value
采用自己雇佣的房产评估师出具的报告

如何报UHT税

如果你是属于affected owner，就算是因为你的物业会被豁免税，但是你也必须要要报备
网上报税：https://www.canada.ca/en/services/taxes/excise-taxes-duties-and-levies/underused-housing-tax.html#1
文件报税邮寄地址：Sudbury Tax Centre，1050 Notre Dame Avenue， Sudbury ON P3A 5C2， Canada

报UHT时间：

每年4月30日之前报前一年的UHT

黑钥金融税务部Niko Deng认为，相对于前些时候“多伦多市”出的“空置税”来说，这个UHT是一个非常tricky 的；首先，很多人看到豁免就觉得如果自己符合其中一条，那么就可以不需要报了，但其实如果你是“affected owner” ，那么无论房屋状态、居住期限是否符合“豁免”状态，你都需要进行申报，但税金可以被豁免；其次就是这个税的标题“underused”究竟什么状态属于不充分利用？是按照房间的使用数还是按照面积的使用率？这些在目前release的文件中都没有被充分的核定，这就好比principal residence的ordinary的界定一样，都没有一个清晰的界限；最后每一次的信息申报都是一个信息采集的过程，所有的信息将会被lock在database中，最最显而易见的是现金租房收入将会被限制、家人之间的互相帮助也会被要求有租金转账以及各自报税的要求，其中还将涉及使用外汇，例如人民币交易租金的转账记录等等总而言之，联邦的目标非常明确，提高房屋作为投资产品的维持成本，这个维持成本不仅仅是房贷、地税等，现在还加上繁杂的手续成本、管理上疏漏的风险、以及报税、税务成本；同时严格限制海外资本通过在构建公司，或者加拿大本地资本通过设立海外公司/离岸信托的方式持有加拿大境内的物业投资；最后由于这个税务的主要针对人群是非加拿大人、公司、信托，这些“人”原本就是非加拿大税务居民，而这些人的租金收入是很难控制和监督的，通过这次的申报以及纳税，将会使得税务局在海外资本身上流失的tax dollar重新collect 回来无论是从UHT税法解读的复杂程度到UHT涉及的税表来说，都是相对复杂，强烈建议如果您是属于“affected owner”, 应该考虑咨询或者雇佣对于税法熟悉的专业人士来帮您处理

UHT新的税收项目正处于“讨论”阶段